Technische Beratung

Eine fundierte und strukturierte Bestandserfassung zur Dokumentation der Gegebenheiten ist die entscheidende Voraussetzung für eine funktionelle und strukturierte Planung sowohl im baulichen und technischen Bereich, als auch im Bereich der Bewirtschaftung.

Wir unterstützen unsere Kunden deshalb u.a. bei der Erfassung von

• Bewirtschafteten Flächen und umbautem Raum,
• Betriebsabläufen und Organisation,
• Nutzungszeiten/Auslastung,
• Kosten der Wartung und Instandhaltung,
• Kosten des Betriebs und des Personals,
• Alter und Zustand der Gebäude und Anlagen.

Wir bringen die Daten in die richtige Struktur und bereiten diese für eine flexible Weiterverwendung auf.

Die anschließende Bestandsbewertung soll unseren Kunden als Entscheidungsgrundlage für weitere Planungen dienen. Für eine ganzheitliche Betrachtung der Immobilie und eine nachhaltige Optimierung darf sich die Bestandsbewertung nicht nur auf quantitative Aspekte beschränken, sondern muss auch qualitative Merkmale im Fokus haben. Für uns ist es deshalb wichtig, neben der Bewertung der Wirtschaftlichkeit u.a. auch Sicherheit, Behaglichkeit und Funktionalität in die Beurteilung mit einzubeziehen.

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Ohne Investitionen lässt sich auch die öffentliche Infrastruktur nachhaltig und wirtschaftlich nicht unterhalten. Es gibt eine Vielzahl von Gründen, die Investitionen notwendig machen. So könnten Ressourcen aus nicht erneuerbaren Energie in 60 Jahren ausgeschöpft sein, und woher kommt dann die Energie?

Die Wettbewerbsfähigkeit unserer Kunden und die Verfügbarkeit der Immobilie sind deshalb abhängig von den Fragen: Welche Investitionen rechnen sich? Welche Investitionen sind nachhaltig? Um dies zu beantworten, entwickeln wir für unsere Kunden maßgeschneiderte und innovative Investitionskonzepte mit kurz-, mittel- und langfristigen Maßnahmenprioritäten und haben dabei immer die Gesamtwirtschaftlichkeit über den Lebenszyklus und die Finanzierbarkeit im Blick. Beispielsweise könnte als Ergebnis einer Einzelmaßnahmenbetrachtung ein Neubau wirtschaftlicher als eine Bestandssanierung oder die Anmietung wirtschaftlicher als ein Neubau sein. Eine andere Investitionsstrategie könnte auf die Senkung des Energieverbrauches aller bewirtschafteten Immobilien und/oder die Integration regenerativer Energien gerichtet sein.

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Die Instandhaltungsstrategie richtet sich nach den Anforderungen an die Verfügbarkeit, den Werterhalt und die nachhaltige Wirtschaftlichkeit der Immobilie. Wir helfen unseren Kunden, die richtige Strategie zu finden, indem wir die Anforderungen der Nutzer, z.B. an bestimmte Räume, und die Anforderungen an das Gebäude definieren.

Mit der konkreten Instandhaltungsplanung schaffen wir die Verbindung zwischen Strategie und operativen Leistungen. Ausgehend von der baulichen und technischen Substanz erstellen wir einen Instandhaltungsplan, der Inspektions- und Wartungsintervalle festlegt, Zeitpunkte und Maßnahmen für Instandsetzungen vorschlägt und die Instandhaltungskosten abschätzt. Dadurch wird die Instandhaltung für unsere Kunden über einen langen Zeitraum planbar; Liquiditätsengpässe und Mangelfolgeschäden können vermieden werden.

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Durch die Nutzung des Gebäudes und die Zielvorgaben an Kosten, Qualität, Funktionalität und Verfügbarkeit werden die Anforderungen an Planung, Bau und Bewirtschaftung definiert. Um diese Ziele zu erreichen, ist es wichtig, die Bewirtschaftungsprozesse soweit möglich bereits in den Gesamtplanungsprozess zu integrieren und damit die Weichen für eine optimale Bewirtschaftung zu stellen. Die wesentlichen Prozesse der einzelnen Lebenszyklusphasen werden dadurch aktiv und intensiv durchdacht und abgestimmt. Kausale Zusammenhänge, wie z.B. zwischen Kosten und Qualität, lassen sich erkennen und durch das im Rahmen der Konzepterstellung planungsbegleitende Facility-Management optimieren.

Für die Erstellung eines Betreiberkonzeptes sind folgende Schritte durchzuführen: Wir erstellen für Sie ein Konzept, welches sowohl auf die individuellen Bedürfnisse des Nutzers als auch auf die Kernprozesse der Nutzer und des Facility-Managements abgestimmt ist. Das Konzept besteht in der Regel aus einem Betreiberkonzept und einem Detailkonzept und hat den Charakter eines Pflichtenheftes oder Organisationshandbuches für die interne Aufgabenerledigung des Facility-Managements.

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Uns ist die zielorientierte Umsetzung der Strategien und Konzepte unserer Kunden wichtig. Durch eine fachübergreifende Betrachtung von architektonischen, technischen und physikalischen Aspekten ermöglichen wir die Planung von hocheffizienten Gebäuden. Dabei übernehmen wir gemeinsam mit unseren Partnern von der Bedarfsplanung über die Entwurfs- oder Ausführungsplanung bis zur Vergabe sämtliche Leistungen der Leistungsphasen 1 bis 7 der HOAI.

Die Wahl des Vergabeverfahrens ist entscheidend für die Art und den Umfang der Planungen. Je nach Erfordernis erstellen wir die für die Vergabe notwendigen Unterlagen. Unter anderem umfassen unsere Leistungen:

• Prüfen der vorliegenden Unterlagen und Gutachten auf Vollständigkeit und Aktualität; ggf. Erstellung ergänzender Gutachten
• Erarbeitung der Bauqualitäts- und Quantitätsanforderungen
• Erstellung der funktionalen Bau-, Qualitäts- und Ausstattungsbeschreibung oder Erstellen von Leistungsverzeichnissen
• Formulierung der Projektrahmenbedingungen
• Erstellung des Raumbuchs
• Erstellung des Flächen- und Funktionsprogramms
• Erstellung des Standardanforderungskatalogs (Bauqualitäts- und Quantitätsanforderungen)
• Festlegung der Qualitätsanforderungen (Soll-Zustand) an die Bau- und Betriebsleistungen
• Erarbeitung, Abstimmung und Formulierung von Service-Levels und Reaktionszeiten für die Anforderungen an Instandhaltungs- und Betriebsleistungen
• Entwicklung und Abstimmung der Bewertungskriterien für die Auswertung der Angebote und Erstellung der Bewertungsmatrix
• Prüfung der Vollständigkeit der Bestandsunterlagen und Zusammenstellung der Bestandsdokumentation
• Bewerten der Angebote und Verhandlungen mit Bietern

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Nach der Vergabe der Leistung schließt sich deren Umsetzung an. Hierfür sind aus Sicht des Bauherrn die Projektsteuerung und die Wahrnehmung der Bauherrenaufgaben notwendig. Schwerpunkt dabei ist die Einhaltung der vereinbarten Kosten, Termine und Qualitäten. Wir unterstützen unsere Kunden, indem wir Entscheidungen vorbereiten und das Qualitätscontrolling und die Überprüfung der Planungs- und Bauleistungen auf Vertragskonformität vornehmen, geeignete Anpassungsmaßnahmen bewerten und durchsetzen, fachtechnische Vorbegehungen und regelmäßige Baustellenkontrollen durchführen und schließlich bei den Abnahmen, der Übergabe und Inbetriebnahme mitwirken.

Nach Abschluss der Baumaßnahmen steht das Monitoring an – und die Antwort auf die Frage: Sind die ursprünglichen Projektziele erreicht worden? Wir nehmen erneut die Daten auf, gleichen diese mit den gewünschten Zielen ab, leiten im Fall von Abweichungen geeignete Maßnahmen ab und setzen diese um. Durch diese Vorgehensweise entsteht ein iterativer Prozess, bei dem immer wieder auf Veränderungen reagiert werden kann. Dadurch sorgen wir für unsere Kunden für ein Optimum an Nutzungsfähigkeit des Immobilienbestandes bei gleichzeitiger Verminderung der Kosten.

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